4 quyền lợi không phải ai cũng biết khi sử dụng đất chưa được cấp “sổ đỏ”

Quyền lợi thứ nhất: Được tạm thời sử dụng cho đến khi bị thu hồi

Hiện nay, theo quy định, đối với một số trường hợp khi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ), mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn được sử dụng cho đến khi nhà nước có quyết định xử lý hoặc bị thu hồi.

Cụ thể: Theo khoản 5, Điều 95, Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

Cùng với đó, tại khoản 7, Điều 20, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cũng quy định một số trường hợp như hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định

Như vậy, dù không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ nhưng người sử dụng đất có quyền tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.

"Sổ đỏ" là một chứng thư pháp lý

Quyền lợi thứ 2: Được bồi thường khi bị thu hồi

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản sản gắn liền với đất sẽ nhận được bồi thường nếu rơi vào một trong 2 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Chưa có “sổ đỏ” nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy CNQSDĐ

Theo Điều 75, Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện các trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có nêu điều kiện sẽ được bồi thường là: “có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”

Như vậy, có nếu có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật này mà chưa được cấp thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản sản gắn liền với đất sẽ vẫn được nhận bồi thường như đã có sổ đỏ. Khoản bồi thường này bao gồm các khoản bồi thường về đất; chi phí đầu tư vào đất, tài sản gắn liền với đất và các khoản hỗ trợ khác khi nhà nước thu hồi.

Trường hợp 2: Trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ

Hiện nay, có quy định một trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ đối với đất nông nghiệp nhưng vẫn được nhận bồi thường.

Cụ thể, theo khoản 3, điều 77, luật Đất đai 2013, có quy định:

"Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."

Quyền lợi thứ 3: Được chuyển nhượng, tặng cho khi đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ

Theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai 2013 điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, nếu không có “sổ đỏ”, nhưng thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 3, Điều 186 và khoản 1, Điều 168, của Luật này.

Cụ thể, theo khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

“Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Còn tại khoản 3, Điều 186, quy định như sau:

"Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng, cho quyền sử dụng đất thừa kế.

Người dân làm thủ tục liên quan tới GCNQSDĐ (Ảnh minh họa)

Quyền lợi thứ 4: Được cấp giấy phép xây dựng

Hiện nay, pháp luật có quy định về một số trường hợp mà người dân không có “sổ đỏ” nhưng vẫn được cấp giấy phép xây dựng.

Cụ thể: Theo quy định tại khoản 5 và 6 Điều 3 – Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 8 tháng 5 năm 2017 của Chính phủ quy định các giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng, thì cá nhân, tổ chức mà không có “sổ đỏ” nhưng có các loại giấy tờ về đất đai được nêu sau đây thì vẫn được cấp giấy phép xây dựng:

1. Các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013;

2. Giấy tờ quy định Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

3. Giấy tờ được quy định tại khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP

4. Giấy xác nhận của UBND cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

5. Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

6. Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có)

7. Giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

8. Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền