Thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản: Cẩn trọng kẻo “siết” luôn thị trường

Từ kỳ vọng tăng thu đến nỗi lo về cơ sở dữ liệu và “hai giá”

Đi cùng kỳ vọng tăng thu và minh bạch hóa thị trường, là hàng loạt câu hỏi: Liệu thị trường đã sẵn sàng? Ai sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nhất? Và chúng ta có giải pháp nào thay thế thay vì “siết” thêm một gánh nặng vào lúc này?

Trong báo cáo gửi Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết, đang nghiên cứu hai phương án tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Một là giữ nguyên cách thu như hiện tại là 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Hai là chuyển sang tính thuế trên phần lãi thực tế (giá bán trừ giá mua và các chi phí liên quan) với thuế suất 20% – tương tự thuế thu nhập doanh nghiệp với hoạt động này.

Lý do của Bộ Tài chính khá rõ ràng: Thuế hiện hành mang tính khoán, dẫn đến nhiều trường hợp người bán lỗ vẫn phải nộp thuế, trong khi có người lãi đậm thì lại chỉ nộp mức 2% rất nhẹ. Việc đánh thuế theo lợi nhuận, nếu có thể xác định, sẽ đảm bảo công bằng và minh bạch hơn, đồng thời tăng thu cho ngân sách.

Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành vốn đã quy định phương án tính thuế 25% trên lãi ròng, nhưng do gần như không có ai chứng minh được giá vốn và chi phí, nên phương án này bị “bỏ xó” từ lâu. Kể từ năm 2015, cách thu 2% trên giá bán gần như trở thành lối mòn.

Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế suất 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản (Ảnh minh họa: Bảo Thoa)

Thay đổi lần này, theo Bộ Tài chính, chỉ khả thi khi có đủ cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản: Từ giá mua ban đầu, các chi phí phát sinh liên quan (chi phí sửa chữa, hoa hồng môi giới, lệ phí sang tên, lãi vay…), đến giá bán cuối cùng. Đó là một chặng đường dài.

Không ít trường hợp, giá mua và giá bán được ghi trên hợp đồng công chứng là "giá khống", thấp hơn rất nhiều so với giao dịch thực tế để giảm thuế. Nếu tiếp tục dựa vào hợp đồng "hai giá", thì phương án tính thuế 20% lãi gần như không phản ánh đúng.

Thực tế này cho thấy, bài toán đầu tiên cần giải không phải là mức thuế, mà là tính minh bạch trong khai báo và hệ thống dữ liệu đủ tin cậy. Nếu chưa thể xác định được chi phí và lãi ròng, thì việc đánh thuế 20% có thể đẩy người dân vào thế rủi ro: Khai không đúng thì bị xử phạt, khai đúng thì… không biết chứng minh bằng gì.

Có thể “gây sốc” cho thị trường nếu triển khai vội vàng

Theo chuyên gia bất động sản Quản Thành Vinh, việc đánh thuế theo phần lãi có thể là hướng đi hợp lý trong dài hạn, nhưng nếu triển khai đột ngột trong bối cảnh thị trường đang nhạy cảm, sẽ kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực.

“Chúng ta đang ở giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng kéo dài, thanh khoản thấp, niềm tin người mua chưa phục hồi. Việc đưa thêm một mức thuế mới với thuế suất lên tới 20% dù chỉ áp dụng cho phần lãi dễ khiến tâm lý thị trường phản ứng mạnh”, ông Vinh nhận định.

Theo ông Quản Thành Vinh, các tác động tiêu cực có thể xảy ra gồm: Thứ nhất, người bán sẽ tăng giá để bù phần thuế, dẫn đến giá nhà đất tăng theo. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến người mua ở thực, vốn đã rất khó tiếp cận nhà ở do mặt bằng giá quá cao.

Thứ hai, giảm số lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp. Một bộ phận người sở hữu nhà đất sẽ hoãn giao dịch, đợi chính sách rõ ràng hơn. Thị trường vốn đang kẹt thanh khoản sẽ càng trầm lắng. Thứ ba, làm phát sinh tranh chấp về cách xác định chi phí hợp lệ. Rất ít người giữ đủ hóa đơn chứng từ cho các khoản như sửa chữa, vay ngân hàng, hay chi phí môi giới, dẫn đến tình trạng không thống nhất giữa cơ quan thuế và người dân. Thứ tư, khơi lại “vòng xoáy hai giá” - báo giá thấp để giảm thuế, đồng thời phát sinh tiêu cực khi xác nhận giá.

Theo chuyên gia bất động sản, đừng vội đánh thuế khi “đất chưa đủ bằng phẳng”. Thay vì đánh thuế ngay vào phần lãi, chuyên gia đề xuất một lộ trình 3 bước ổn định: Đầu tiên là minh bạch giá giao dịch. Nhà nước cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, giá chuyển nhượng thật, tránh tình trạng mỗi nơi một kiểu, thiếu thống nhất.

Thứ hai là cải cách thủ tục chứng minh chi phí. Cần công bố rõ những khoản chi nào được khấu trừ, đơn giản hóa hồ sơ chứng minh chi phí thay vì đòi hỏi đủ hóa đơn VAT. Thứ ba là hỗ trợ người dân tiếp cận chính sách. Thay vì “bất ngờ” áp dụng thuế mới, có thể thử nghiệm trước tại một số địa phương, lấy phản hồi người dân, điều chỉnh dần.

Áp thuế 20% trên phần lãi bất động sản là một bước đi táo bạo, nhưng thị trường cần sự chắc chắn, minh bạch và có lộ trình. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng thu ngân sách ngắn hạn, hãy đặt lên bàn cân cả những lo ngại dài hạn: Về thanh khoản, giá nhà và niềm tin người dân. Với bất động sản, một lĩnh vực mang tính lan tỏa lớn – chỉ một cú siết sai thời điểm cũng có thể “rút ống thở” của cả thị trường.