Cần minh bạch hơn về thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản

Tại tọa đàm “Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đặt câu hỏi: “Chúng ta thấy Luật Thuế quy định thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản bằng 2% giá trị hợp đồng. Nhưng tôi bán nhà, có trường hợp lời, có trường hợp hòa vốn, có trường hợp lỗ, vậy tại sao tôi bán hòa vốn, bán lỗ mà tôi phải chịu thuế thu nhập cá nhân?”

Nhưng Luật Thuế lại định danh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tính bằng 2% giá trị hợp đồng, có nghĩa là bất kể bán lời, bán hòa vốn hay bán lỗ đều phải nộp thuế. Chính điều này làm thị trường bất động sản không minh bạch và làm thất thu ngân sách Nhà nước. Theo ông Lê Hoàng Châu, với quy định thuế này, người giao dịch có xu thế khai thấp giá giao dịch, để hai bên bán mua đều có lợi, chỉ thiệt là thiệt nhà nước.

“Chúng tôi đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Tài chính tới đây sửa Luật Thuế, dứt khoát phải sửa quy định này. Tất nhiên nếu sửa một cách máy móc như trước đây là quy định lấy giá bán trừ giá mua rồi tính 20% của thuế thì cũng chết. Ví dụ đối với một người mua căn hộ năm 2020, lúc trước mua 1 tỷ đồng, bây giờ căn hộ đó 20 tỷ rồi bảo lấy 20 tỷ trừ 1 tỷ, 19 tỷ kia tính 20% thuế sao được. Những câu chuyện này chúng tôi đã kiến nghị rồi, tới đây phải xử lý”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Vướng mắc pháp lý không phải chỉ trong phạm vi những cơ quan quản lý về đầu tư xây dựng, đất đai, bất động sản mà vướng mắc cả những cơ quan quản lý về tài chính, tín dụng. (Ảnh minh họa: BT).

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng đưa ra một số bất cập trong các luật liên quan đến bất động sản. Ví dụ như Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay không quy định đặt cọc thì các bên giao dịch lại áp dụng theo Bộ luật Dân sự, mà Bộ luật Dân sự thì thỏa thuận đặt cọc bao nhiêu là do hai bên.

Ông Châu cũng nhấn mạnh rằng, một rào cản nữa trong quản lý giao dịch bất động sản là tâm lý sợ sai của cán bộ công chức. Thiếu quy trình thủ tục, thậm chí chưa ban hành, nên cán bộ công chức sợ sai, sợ rủi ro pháp luật.

“Trước đây, nói là giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, rồi lại giải thích giá thị trường trong điều kiện bình thường là giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất. Vậy tần suất nhiều nhất là bao nhiêu? Chúng tôi đề nghị phải định lượng để giảm rủi ro cho cán bộ công chức. Chúng tôi đánh giá rất cao việc Chính phủ vừa chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường trình dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định liên quan tới lĩnh vực đất đai, giao Bộ Xây dựng trình 2 nghị định rất quan trọng: Một là nghị định sửa đổi các nghị định có liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và hai là nghị định quy định về quy trình thủ tục hành chính đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Tôi xin nói thêm là làm nhà ở xã hội hiện nay nhiêu khê hơn, phức tạp hơn, gian khổ hơn, khó hơn làm nhà ở thương mại. Làm nhà ở thương mại khó 1 thì nhà ở xã hội khó 3, mà trong khi lẽ ra phải dễ hơn các loại dự án khác”, vị chuyên gia kiến nghị thêm.

Ý kiến của một số chuyên gia cũng cho thấy, vướng mắc pháp lý không phải chỉ trong phạm vi những cơ quan quản lý về đầu tư xây dựng, đất đai, bất động sản mà vướng mắc cả những cơ quan quản lý về tài chính, tín dụng. Chẳng hạn, Luật Tổ chức tín dụng quy định rất rõ trách nhiệm của ngân hàng thương mại khi xét duyệt đủ điều kiện cho vay. Còn lộ trình của Ngân hàng nhà nước để hạn chế dành tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và chứng khoán.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, từ năm 2015 cho tới nay, thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, chúng ta hầu như không bố trí được nguồn vốn cho người mua nhà ở xã hội nên bị vướng, vì các quy định không đồng bộ. Luật Nhà ở quy định là nhà ở xã hội nhưng Nghị định 100 năm 2015 lại quy định Ngân hàng Chính sách xã hội không được cho chủ đầu tư vay ưu đãi để đầu tư nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2020. Có nghĩa là Luật thì cho, Nghị định thì không, nên vẫn vướng.

Rồi chẳng hạn việc thực thi Luật Đất đai 2013 vẫn không xử lý được chuyện đất công nằm xen kẹt trong dự án nhà ở thương mại. Năm 2020 mới có Nghị định 148 sửa đổi nhưng thực thi tới nay vẫn chưa ổn. Luật Đất đai quy định cơ chế xác định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính tiền sử dụng đất theo phương pháp định giá đất cụ thể. Phương pháp này dẫn đến rủi ro cho cán bộ công chức trong thi hành công vụ, cho nên vừa qua công tác tính tiền sử dụng đất bị tắc, dẫn đến doanh nghiệp không thể làm nghĩa vụ tài chính bổ sung, người mua nhà không được cấp sổ hồng. Tắc do cái quy định như thế.

Hay Luật Nhà ở năm 2014, trong suốt thời gian từ ngày 1/7/2015 là ngày Luật có hiệu lực cho đến ngày 31/12/2020, Khoản 4 Điều 23 chỉ cho phép doanh nghiệp nào có 100% đất ở mới được công nhận là chủ đầu tư. Trong khi đó trên thực tiễn 99% dự án nhà ở là đất hỗn hợp hoặc đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chứ không có 100% đất ở. Như vậy, những dự án nhà ở lớn vài chục, vài trăm hecta là đất hỗn hợp. Vấn đề này khiến nguồn cung dự án bị tắc, dẫn đến tắc nguồn cung nhà ở.

Luật Nhà ở đã quy định căn hộ chung cư, quy định rất chi tiết diện tích riêng chung, quản lý vận hành, bảo trì,… Nhưng có một loại công trình xây dựng có chức năng lưu trú tương tự như căn hộ, chẳng hạn như căn hộ du lịch, căn hộ dịch vụ, căn hộ khách sạn, văn phòng cho thuê, condotel… bị thả nổi, Luật không quy định gì cả...

Bảo Thoa