Không nên nhầm lẫn giá đất trên thị trường với giá giao dịch từng thương vụ

Theo quy định của pháp luật về đất đai (Luật Đất đai năm 2013), khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể sẽ do Nhà nước quy định để làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước. Nhưng trong quá trình thực thi, những nội dung này được phân cấp nên đã dẫn đến sự thiếu thống nhất, cụ thể: Khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm/lần; Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi ban hành định kỳ 5 năm/lần; Giá đất cụ thể lại do UBND cấp tỉnh quyết định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh trong việc xác định giá đất.

Từ đó, nảy sinh nhiều bất cập trong việc xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư và tổ chức đấu giá cho thuê đất trả tiền hàng năm, hệ quả là ngân sách Nhà nước bị thất thoát lớn và nhiều lãnh đạo cấp cao của các tỉnh, TP rơi vòng vào lao lý.

Trước thực trạng trên, tại Luật Đất đai (sửa đổi) cơ quan soạn thảo đã đề xuất bỏ quy định về khung giá đất để bảng giá đất được sát với thị trường, nhưng nội dung này vẫn đang còn nhiều vấn đề vướng mắc. Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với GS.TSKH Đặng Hùng Võ để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ.

Thưa Giáo sư, ông có đánh giá thế nào về việc thực hiện khung giá đất, bảng giá đất trong thời gian vừa qua?

- Trước hết, chúng ta phải nhìn nhận một cách khách quan là khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Điều đó buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung, nhưng sự thực thì kể từ khi có khung giá đất đến nay vẫn chưa làm trọn vẹn mục đích này.

Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng thực tế khung giá thấp hơn thị trường rất nhiều, đặc biệt là ở các đô thị khung giá chỉ bằng khoảng 30% so với thị trường. Ví dụ, giá đất khu vực trung tâm Hà Nội (như Hàng Ngang, Hàng Đào) hay TP Hồ Chí Minh (như Đồng Khởi), thị trường khoảng 1 tỷ đồng/m2, nhưng khung giá thì chỉ hơn 300 triệu đồng. Mặc dù trong luật có quy định về việc nhân hệ số lên tới 2 lần, như vậy cũng mới bằng 60% giá thực tế. Thị trường đất đai méo mó vì cơ chế hai giá là nguyên nhân khiến khiếu khiện đất đai kéo dài và ngày một gia tăng, dự án không thể triển khai do tranh chấp giải phóng mặt bằng…

Và hệ lụy lớn nhất của vấn đề này đó là tình trạng tham nhũng đất đất đai của những nhóm lợi ích. Bên cạnh đó, khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm, giả sử giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế, toàn bộ phần còn lại đều bị thất thu. Không chỉ dừng lại ở đó, căn cứ vào khung giá đất việc đánh thuế đất đai quá thấp nó còn dẫn tới tệ nạn đầu cơ, tích trữ tiền vào nhà đất làm méo mó sự phát triển của thị trường bất động sản, trong khi đất đai thì bị bỏ hoang không được đưa vào sử dụng, nhưng lại liên tục xảy ra “sốt” đất.

Như phân tích này thì việc đề xuất bỏ quy định về khung giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ giúp giải quyết những vướng mắc nêu trên?

­- Trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Khuyết điểm của các cấp có thẩm quyền ban hành chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai có lỗi, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”. Tại Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên pháp luật đặt ra quy định “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường”. Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” vẫn bỏ qua định nghĩa khái niệm “giá đất thị trường”. Do đó, gần 10 năm qua những bất cập về giá đất sinh ra ngày càng nhiều.

Cách quản lý trước đây, là nếu khung thấp quá có thể chấp nhận vượt trần khoảng 20% và thấp hơn sàn 20%, nhưng với việc khống chế giá trần và giá sàn thì khung giá đất vẫn thấp hơn giá thị trường rất nhiều và khi ban hành bảng giá đất thì các tỉnh cũng để thấp hơn giá thị trường một khoảng cách rất lớn. Vì vậy tôi cho rằng việc bỏ khung giá đất là rất cần thiết và chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường sẽ thúc đẩy người dân không ghi giá đất giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế để né thuế nữa.

Tuy nhiên, khái niệm giá thị trường cũng cần được nhìn nhận là mức giá đã giao dịch đủ độ tin cậy, điều quan trọng là phải nắm được giá đất thể hiện trên các hợp đồng chuyển nhượng. Trước nay rất khó biết được con số này vì giá trên các hợp đồng thường biểu thị không đúng với thị trường (ghi thấp hơn) để tránh thuế nhưng khi bỏ khung giá đất có thể thay đổi điều này. Thời gian tới, cách tính giá đất cần hướng đến quy tắc ai lập bảng giá đất, người đó phải chịu trách nhiệm theo kiểu quản lý hành chính, có thanh tra, kiểm tra, giám sát.

Bỏ khung giá đất sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.

Khi bỏ khung giá đất rồi, theo ông, bảng giá đất cần phải tính thế nào cho phù hợp?

- Lâu nay, khi nêu vấn đề xác định giá đất theo thị trường, nhiều người vẫn tranh luận cho rằng, làm gì có giá đất thị trường. Vậy nên không nên lầm lẫn giá đất trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ, mà phải có một cơ quan đủ độ tin cậy xác định giá thị trường, vì nó quyết định đến sự thành công của công tác điều phối đất đai và vốn hóa của thị trường. Việc xác định này không nên quá phụ thuộc vào công cụ hành chính, mà phải dùng công cụ thị trường, phải suy nghĩ chúng ta còn tư duy bao cấp nữa hay không hay thực sự đã thoát ra. Vốn hóa đất đai được hay không là nằm ở chỗ sử dụng công cụ thị trường để vốn hóa hay tiếp tục sử dụng tư duy bao cấp trong quản lý.

Ở các nước công nghiệp, người ta chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70 - 80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Theo tôi, ta cũng nên theo cách thức thông lệ như vậy mà làm.

Vậy làm thế nào để quy định về bảng giá đất trong Luật Đất đai (sửa đổi) có tính khả thi cao thưa ông?

- Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với tình hình mới, thì việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước thu nhập trung bình thấp thành nước thu nhập cao vào năm 2045. Vấn nạn tồn tại song song 2 giá đất trong giao dịch (một giá cao để mua bán, một giá thấp để làm căn cứ nộp thuế) phải loại bỏ. Tuy nhiên, để khuyến khích người dân làm điều này, cần bổ sung cơ chế giảm thuế chuyển nhượng bất động sản xuống, đừng để cao quá.

Quan trọng nhất là phải đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản nhằm tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực tế được các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền; pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ rằng, tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định, vì giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm và quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai.

Xin cảm ơn ông!

Theo Doãn Thành/kinhtedothi.vn

https://kinhtedothi.vn/khong-nen-nham-lan-gia-dat-tren-thi-truong-voi-gia-giao-dich-tung-thuong-vu.html