Không nên nhầm lẫn giá đất trên thị trường với giá giao dịch từng thương vụ

Kinh tế 07:36 | 22/10/2022
Sự thiếu thống nhất giữa khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể đã dẫn đến rất nhiều sai phạm trong quá trình quản lý, sử dụng mà thời gian gần đây hàng loạt lãnh đạo địa phương đã rơi vào vòng lao lý vì liên quan đến vấn đề này.
Bỏ khung giá đất là "đòn bẩy" cho phát triển hạ tầng Giá đất, thu hồi đất trong Luật Đất đai cần công khai, minh bạch

Theo quy định của pháp luật về đất đai (Luật Đất đai năm 2013), khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể sẽ do Nhà nước quy định để làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước. Nhưng trong quá trình thực thi, những nội dung này được phân cấp nên đã dẫn đến sự thiếu thống nhất, cụ thể: Khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm/lần; Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi ban hành định kỳ 5 năm/lần; Giá đất cụ thể lại do UBND cấp tỉnh quyết định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh trong việc xác định giá đất.

Từ đó, nảy sinh nhiều bất cập trong việc xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư và tổ chức đấu giá cho thuê đất trả tiền hàng năm, hệ quả là ngân sách Nhà nước bị thất thoát lớn và nhiều lãnh đạo cấp cao của các tỉnh, TP rơi vòng vào lao lý.

Trước thực trạng trên, tại Luật Đất đai (sửa đổi) cơ quan soạn thảo đã đề xuất bỏ quy định về khung giá đất để bảng giá đất được sát với thị trường, nhưng nội dung này vẫn đang còn nhiều vấn đề vướng mắc. Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với GS.TSKH Đặng Hùng Võ để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ.
GS. TSKH Đặng Hùng Võ.

Thưa Giáo sư, ông có đánh giá thế nào về việc thực hiện khung giá đất, bảng giá đất trong thời gian vừa qua?

- Trước hết, chúng ta phải nhìn nhận một cách khách quan là khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Điều đó buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung, nhưng sự thực thì kể từ khi có khung giá đất đến nay vẫn chưa làm trọn vẹn mục đích này.

Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng thực tế khung giá thấp hơn thị trường rất nhiều, đặc biệt là ở các đô thị khung giá chỉ bằng khoảng 30% so với thị trường. Ví dụ, giá đất khu vực trung tâm Hà Nội (như Hàng Ngang, Hàng Đào) hay TP Hồ Chí Minh (như Đồng Khởi), thị trường khoảng 1 tỷ đồng/m2, nhưng khung giá thì chỉ hơn 300 triệu đồng. Mặc dù trong luật có quy định về việc nhân hệ số lên tới 2 lần, như vậy cũng mới bằng 60% giá thực tế. Thị trường đất đai méo mó vì cơ chế hai giá là nguyên nhân khiến khiếu khiện đất đai kéo dài và ngày một gia tăng, dự án không thể triển khai do tranh chấp giải phóng mặt bằng…

Và hệ lụy lớn nhất của vấn đề này đó là tình trạng tham nhũng đất đất đai của những nhóm lợi ích. Bên cạnh đó, khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm, giả sử giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế, toàn bộ phần còn lại đều bị thất thu. Không chỉ dừng lại ở đó, căn cứ vào khung giá đất việc đánh thuế đất đai quá thấp nó còn dẫn tới tệ nạn đầu cơ, tích trữ tiền vào nhà đất làm méo mó sự phát triển của thị trường bất động sản, trong khi đất đai thì bị bỏ hoang không được đưa vào sử dụng, nhưng lại liên tục xảy ra “sốt” đất.

Như phân tích này thì việc đề xuất bỏ quy định về khung giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ giúp giải quyết những vướng mắc nêu trên?

­- Trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Khuyết điểm của các cấp có thẩm quyền ban hành chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai có lỗi, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”. Tại Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên pháp luật đặt ra quy định “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường”. Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” vẫn bỏ qua định nghĩa khái niệm “giá đất thị trường”. Do đó, gần 10 năm qua những bất cập về giá đất sinh ra ngày càng nhiều.

Cách quản lý trước đây, là nếu khung thấp quá có thể chấp nhận vượt trần khoảng 20% và thấp hơn sàn 20%, nhưng với việc khống chế giá trần và giá sàn thì khung giá đất vẫn thấp hơn giá thị trường rất nhiều và khi ban hành bảng giá đất thì các tỉnh cũng để thấp hơn giá thị trường một khoảng cách rất lớn. Vì vậy tôi cho rằng việc bỏ khung giá đất là rất cần thiết và chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường sẽ thúc đẩy người dân không ghi giá đất giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế để né thuế nữa.

Tuy nhiên, khái niệm giá thị trường cũng cần được nhìn nhận là mức giá đã giao dịch đủ độ tin cậy, điều quan trọng là phải nắm được giá đất thể hiện trên các hợp đồng chuyển nhượng. Trước nay rất khó biết được con số này vì giá trên các hợp đồng thường biểu thị không đúng với thị trường (ghi thấp hơn) để tránh thuế nhưng khi bỏ khung giá đất có thể thay đổi điều này. Thời gian tới, cách tính giá đất cần hướng đến quy tắc ai lập bảng giá đất, người đó phải chịu trách nhiệm theo kiểu quản lý hành chính, có thanh tra, kiểm tra, giám sát.

Bỏ khung giá đất sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.
Bỏ khung giá đất sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.

Khi bỏ khung giá đất rồi, theo ông, bảng giá đất cần phải tính thế nào cho phù hợp?

- Lâu nay, khi nêu vấn đề xác định giá đất theo thị trường, nhiều người vẫn tranh luận cho rằng, làm gì có giá đất thị trường. Vậy nên không nên lầm lẫn giá đất trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ, mà phải có một cơ quan đủ độ tin cậy xác định giá thị trường, vì nó quyết định đến sự thành công của công tác điều phối đất đai và vốn hóa của thị trường. Việc xác định này không nên quá phụ thuộc vào công cụ hành chính, mà phải dùng công cụ thị trường, phải suy nghĩ chúng ta còn tư duy bao cấp nữa hay không hay thực sự đã thoát ra. Vốn hóa đất đai được hay không là nằm ở chỗ sử dụng công cụ thị trường để vốn hóa hay tiếp tục sử dụng tư duy bao cấp trong quản lý.

Ở các nước công nghiệp, người ta chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70 - 80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Theo tôi, ta cũng nên theo cách thức thông lệ như vậy mà làm.

Vậy làm thế nào để quy định về bảng giá đất trong Luật Đất đai (sửa đổi) có tính khả thi cao thưa ông?

- Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với tình hình mới, thì việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước thu nhập trung bình thấp thành nước thu nhập cao vào năm 2045. Vấn nạn tồn tại song song 2 giá đất trong giao dịch (một giá cao để mua bán, một giá thấp để làm căn cứ nộp thuế) phải loại bỏ. Tuy nhiên, để khuyến khích người dân làm điều này, cần bổ sung cơ chế giảm thuế chuyển nhượng bất động sản xuống, đừng để cao quá.

Quan trọng nhất là phải đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản nhằm tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực tế được các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền; pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ rằng, tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định, vì giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm và quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai.

Xin cảm ơn ông!

Theo Doãn Thành/kinhtedothi.vn

https://kinhtedothi.vn/khong-nen-nham-lan-gia-dat-tren-thi-truong-voi-gia-giao-dich-tung-thuong-vu.html

Link gốc: https://kinhtedothi.vn/khong-nen-nham-lan-gia-dat-tren-thi-truong-voi-gia-giao-dich-tung-thuong-vu.html

Tin khác

Điểm danh 4 ngân hàng thương mại tăng lãi suất tiền gửi vượt 7%

Điểm danh 4 ngân hàng thương mại tăng lãi suất tiền gửi vượt 7%

Ngân hàng Nhà nước vừa công bố lãi suất của tổ chức tín dụng đối với khách hàng trong tháng 7/2024. Bất ngờ có 4 ngân hàng có lãi suất vượt 7,0%/năm.
Hiệu quả công tác tuyên truyền, giáo dục trong đoàn viên, người lao động

Hiệu quả công tác tuyên truyền, giáo dục trong đoàn viên, người lao động

Các cấp Công đoàn quận Đống Đa đẩy mạnh đổi mới, nâng cao hiệu quả công tác tuyên truyền, vận động, giáo dục trong đoàn viên, người lao động, thông qua việc ứng dụng rộng rãi công nghệ số, internet và mạng xã hội, do đó đã thu được kết quả tích cực.
Chung kết cuộc thi “Sáng kiến thúc đẩy bình đẳng giới” năm 2024

Chung kết cuộc thi “Sáng kiến thúc đẩy bình đẳng giới” năm 2024

(LĐ&PL) Ngày 27/7, tại tỉnh Lào Cai, Trung tâm Nghiên cứu Giới, Gia đình và Môi trường trong Phát triển (CGFED), Tổ chức Aide et Action (AEA) sắp tới sẽ trở thành Action Education và Hội Liên hiệp Phụ nữ tỉnh Lào Cai… phối hợp với các đơn vị liên quan tổ chức Chung kết cuộc thi “Sáng kiến thúc đẩy bình đẳng giới" năm 2024. Đáng chú ý, kết thúc cuộc thi Ban Tổ chức đã lựa chọn 7 sáng kiến để hỗ trợ, với tổng số tiền là 262 triệu đồng.
Khánh Hòa: Yêu cầu doanh nghiệp không quảng bá, tổ chức tour đến đảo Bình Ba, Bình Hưng

Khánh Hòa: Yêu cầu doanh nghiệp không quảng bá, tổ chức tour đến đảo Bình Ba, Bình Hưng

(LĐ&PL) Sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa vừa có văn bản số 1765/SDL-QLDL đề nghị các tỉnh, thành trên cả nước tuyên truyền, phổ biến đến các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ lữ hành tại địa phương không thực hiện quảng bá, tổ chức tour đến đảo Bình Ba, Bình Hưng (thành phố Cam Ranh).
Nhân rộng mô hình "Chợ 4.0 - Chợ thanh toán không dùng tiền mặt" tại huyện Ba Vì

Nhân rộng mô hình "Chợ 4.0 - Chợ thanh toán không dùng tiền mặt" tại huyện Ba Vì

Thời gian qua, huyện Ba Vì (Hà Nội) đã triển khai hiệu quả mô hình "Chợ 4.0 - Chợ thanh toán không dùng tiền mặt". Mô hình nhằm thúc đẩy hoạt động chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động kinh doanh; tạo điều kiện để người tiêu dùng tiếp cận với phương thức thanh toán hiện đại đã nhận được sự hưởng ứng tích cực của người tham gia.

Có thể bạn quan tâm

Chính thức: Giảm 50% lệ phí trước bạ ô tô trong 3 tháng

Chính thức: Giảm 50% lệ phí trước bạ ô tô trong 3 tháng

(LĐ&PL) Lệ phí trước bạ với ô tô sản xuất, lắp ráp trong nước sẽ được giảm 50% từ 1/9/2024 - 30/11/2024.
Làng nghề, ẩm thực truyền thống: Cơ hội gắn kết du lịch Hà Nội - Thành phố Hồ Chí Minh

Làng nghề, ẩm thực truyền thống: Cơ hội gắn kết du lịch Hà Nội - Thành phố Hồ Chí Minh

Chương trình “Quảng bá giới thiệu sản phẩm, kết hợp quảng bá xúc tiến du lịch liên kết Thủ đô - Thành phố Hồ Chí Minh” là cơ hội để 2 đầu tàu đất nước liên kết, thúc đẩy các hoạt động hợp tác, phát triển văn hóa, xã hội, kinh tế.
Điểm danh 4 ngân hàng thương mại tăng lãi suất tiền gửi vượt 7%

Điểm danh 4 ngân hàng thương mại tăng lãi suất tiền gửi vượt 7%

Ngân hàng Nhà nước vừa công bố lãi suất của tổ chức tín dụng đối với khách hàng trong tháng 7/2024. Bất ngờ có 4 ngân hàng có lãi suất vượt 7,0%/năm.
Hiệu quả công tác tuyên truyền, giáo dục trong đoàn viên, người lao động

Hiệu quả công tác tuyên truyền, giáo dục trong đoàn viên, người lao động

Các cấp Công đoàn quận Đống Đa đẩy mạnh đổi mới, nâng cao hiệu quả công tác tuyên truyền, vận động, giáo dục trong đoàn viên, người lao động, thông qua việc ứng dụng rộng rãi công nghệ số, internet và mạng xã hội, do đó đã thu được kết quả tích cực.
Chung kết cuộc thi “Sáng kiến thúc đẩy bình đẳng giới” năm 2024

Chung kết cuộc thi “Sáng kiến thúc đẩy bình đẳng giới” năm 2024

(LĐ&PL) Ngày 27/7, tại tỉnh Lào Cai, Trung tâm Nghiên cứu Giới, Gia đình và Môi trường trong Phát triển (CGFED), Tổ chức Aide et Action (AEA) sắp tới sẽ trở thành Action Education và Hội Liên hiệp Phụ nữ tỉnh Lào Cai… phối hợp với các đơn vị liên quan tổ chức Chung kết cuộc thi “Sáng kiến thúc đẩy bình đẳng giới" năm 2024. Đáng chú ý, kết thúc cuộc thi Ban Tổ chức đã lựa chọn 7 sáng kiến để hỗ trợ, với tổng số tiền là 262 triệu đồng.
Khánh Hòa: Yêu cầu doanh nghiệp không quảng bá, tổ chức tour đến đảo Bình Ba, Bình Hưng

Khánh Hòa: Yêu cầu doanh nghiệp không quảng bá, tổ chức tour đến đảo Bình Ba, Bình Hưng

(LĐ&PL) Sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa vừa có văn bản số 1765/SDL-QLDL đề nghị các tỉnh, thành trên cả nước tuyên truyền, phổ biến đến các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ lữ hành tại địa phương không thực hiện quảng bá, tổ chức tour đến đảo Bình Ba.
Nhân rộng mô hình "Chợ 4.0 - Chợ thanh toán không dùng tiền mặt" tại huyện Ba Vì

Nhân rộng mô hình "Chợ 4.0 - Chợ thanh toán không dùng tiền mặt" tại huyện Ba Vì

Thời gian qua, huyện Ba Vì (Hà Nội) đã triển khai hiệu quả mô hình "Chợ 4.0 - Chợ thanh toán không dùng tiền mặt". Mô hình nhằm thúc đẩy hoạt động chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động kinh doanh; tạo điều kiện để người tiêu dùng tiếp cận với phương thức thanh toán hiện đại đã nhận được sự hưởng ứng tích cực của người tham gia.
Tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2024 ổn định thấp hơn mức trung bình hàng năm

Tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2024 ổn định thấp hơn mức trung bình hàng năm

(LĐ&PL) Triển vọng kinh tế toàn cầu cho năm 2024 và các năm tiếp theo được dự báo mang đến nhiều thách thức nhưng cũng mở ra những cơ hội phục hồi. Tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2024 dự kiến sẽ ổn định ở mức 2.4% đến 3.2%, thấp hơn mức trung bình hàng năm trong lịch sử.
Ngày 4/6, giá vàng miếng bình ổn giảm 1 triệu đồng/lượng

Ngày 4/6, giá vàng miếng bình ổn giảm 1 triệu đồng/lượng

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa công bố giá bán vàng miếng SJC trực tiếp đến tay người dân ngày 4/6 là 77,98 triệu đồng/lượng, giảm 1 triệu đồng/lượng so với ngày đầu mở bán 3/6 là 78,98 triệu đồng/lượng.
Đấu giá biển số xe: Khách hàng đã nộp số tiền gần 1,4 nghìn tỷ đồng

Đấu giá biển số xe: Khách hàng đã nộp số tiền gần 1,4 nghìn tỷ đồng

Theo Bộ Công an, sau một thời gian triển khai thí điểm đấu giá biển số xe ô tô, có 14.062 biển số xe ô tô trúng đấu giá đã được khách hàng nộp với số tiền gần 1,4 nghìn tỷ đồng; việc đấu giá biển số được dư luận xã hội rất quan tâm và đồng tình, ủng hộ...
270 gian hàng tham gia Hội chợ triển lãm công nghiệp nông thôn tiêu biểu khu vực phía Bắc

270 gian hàng tham gia Hội chợ triển lãm công nghiệp nông thôn tiêu biểu khu vực phía Bắc

Chiều 16/5, Sở Công Thương Hà Nội phối hợp với Cục Công Thương địa phương (Bộ Công Thương) tổ chức khai mạc Hội chợ triển lãm hàng công nghiệp nông thôn tiêu biểu khu vực phía Bắc - Hà Nội, năm 2024.
Đề xuất tái thu phí tham quan, du lịch vịnh Nha Trang

Đề xuất tái thu phí tham quan, du lịch vịnh Nha Trang

(LĐ&PL) Ngày 15/5, thông tin từ Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Khánh Hòa cho biết, UBND tỉnh đang dự thảo nghị quyết, lấy ý kiến về việc thu phí tham quan toàn vịnh Nha Trang, thành phố Nha Trang.
Giảm thuế giá trị gia tăng: Tăng sức đề kháng cho doanh nghiệp

Giảm thuế giá trị gia tăng: Tăng sức đề kháng cho doanh nghiệp

Việc tiếp tục giảm 2% thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với một số nhóm hàng hóa, dịch vụ sẽ giúp tăng sức đề kháng cho doanh nghiệp, người dân và hỗ trợ nền kinh tế vượt qua khó khăn.
Chính sách kinh tế nổi bật bắt đầu có hiệu lực từ 1/5

Chính sách kinh tế nổi bật bắt đầu có hiệu lực từ 1/5

Từ ngày 1/5, nhiều chính sách liên quan đến kinh tế như quy định mới về quản lý seri tiền mới in; cơ chế điều chỉnh mức giá bán lẻ điện bình quân mới; quy định mức hao hụt thóc, gạo dự trữ quốc gia... sẽ chính thức có hiệu lực.
Sản xuất công nghiệp tháng 4/2024 tiếp tục xu hướng tăng trưởng

Sản xuất công nghiệp tháng 4/2024 tiếp tục xu hướng tăng trưởng

Chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp trong tháng 4 ước tính tăng 0,8% so với tháng trước và tăng 6,3% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung 4 tháng đầu năm 2024, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp tăng 6,0% so với cùng kỳ năm trước.
Xem thêm
Phiên bản di động