Đại biểu đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế phải được ghi rõ

Quy định về quyền tự quyết cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở

Tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, các đại biểu đã thảo luận nhiều đề xuất sửa đổi quan trọng trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, vấn đề cải tạo chung cư cũ, niên hạn sử dụng nhà chung cư, thời hạn sở hữu nhà chung cư nhận được nhiều ý kiến góp ý.

Đại biểu Phạm Thị Thanh Mai (Đoàn thành phố Hà Nội) tán thành với quy định với các chung cư cũ xây dựng trước năm 1994 quy định tại các Điều 68, 69, 70 sẽ tiếp tục thực hiện áp dụng hệ số k, còn các chung cư sau năm 1994 thì các chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư và được nộp kinh phí này theo tiến độ dự án hoặc sau khi bàn giao căn hộ theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được phê duyệt.

Nếu trong trường hợp không đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường quyền sử dụng đất và giá trị nhà ở còn lại (nếu có) theo quy định của Chính phủ. “Tôi cho rằng đây là một điểm sẽ tháo gỡ được những vướng mắc hiện nay trong cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn”, đại biểu nói.

Toàn cảnh hội nghị. Ảnh: Quốc hội

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hoá) tán thành với quy định của dự thảo Luật về cải tạo nhà chung cư cũ và đề nghị bổ sung quy định về quyền tự quyết cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở như quyền chuyển nhượng, cho thuê các khu đất sử dụng chung, bán căn hộ cho tổ chức, cá nhân khác để thực hiện việc khai thác khu đất có hiệu quả; tối đa hóa giá trị đất đai hoặc quy đổi giá trị sử dụng đất thành cổ phần góp vốn với cơ chế phân chia lại lợi nhuận cho các chủ sở hữu nhà bị phá dỡ, cũng như có các giải pháp trưng mua với thiểu số hộ gia đình không đồng ý và cơ chế bồi thường bổ sung nếu có lợi nhuận tăng thêm cho người bị trưng mua.

Đại biểu cho biết, kinh nghiệm một số quốc gia cho thấy, việc xây dựng lại nhà chung cư cũ thường cần một tỷ lệ đồng thuận nhất định. Ví dụ tỷ lệ 2/3 đồng ý của chủ sở hữu nhà ở theo Đạo luật chung cư Thái Lan, hay Luật Cải tạo chung cư Nhật Bản tỷ lệ là 4/5, Hàn Quốc cũng yêu cầu tỷ lệ 4/5, Hoa Kỳ có thể yêu cầu với tỷ lệ 4/5 hoặc 3/4 đồng thuận tùy theo luật của mỗi tiểu bang.

Chung cư cũ và khu đất có thể bán cho nhà phát triển mới và có thể có cơ chế phân phối lại doanh thu cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ. Giải pháp này thường được thực hiện thông qua cơ chế điều chỉnh lại đất đai hoặc điều chỉnh lại đất đai theo chiều dọc. Trong đó, chủ sử dụng đất được tái phân bổ các căn hộ trong tòa nhà.

“Đề nghị cần có giải pháp hợp lý, hài hòa và vì mục tiêu phát triển chung nhằm đáp ứng yêu cầu tái thiết, chỉnh trang đô thị, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trong thời gian sớm nhất”, đại biểu Lê Thanh Hoàn nói.

Các đại biểu tại hội nghị. Ảnh: Quốc hội

Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế phải được ghi rõ

Đại biểu Lê Thị Thanh Lam (Đoàn Hậu Giang) cho rằng, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định thiết kế của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư là quyết định cần thiết đến quyền sở hữu, tác động đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp, thị trường bất động sản, đại biểu Lê Thị Thanh Lam đề nghị cần đánh giá tác động khách quan quy định về thời hạn sử dụng của nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp) đề xuất nhà chung cư phải có thời hạn sử dụng theo quy định của Luật Đất đai. Đại biểu ví dụ nhà đầu tư xây dựng nhà và đất họ được cấp là sử dụng lâu dài thì chuyện không có thời hạn là đúng, còn nếu đất của Nhà nước cấp cho nhà đầu tư có thời hạn thì không có lý do gì xây dựng nhà chung cư không có thời hạn. “Đất thì có thời hạn mà nhà ở thì vĩnh viễn là chuyện rất không nên” đại biểu nhấn mạnh.

Phát biểu tại hội nghị, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nêu rõ, thời hạn quy định trong dự thảo Luật là niên hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế, đã là công trình xây dựng thì theo quy định pháp luật về xây dựng là phải có niên hạn sử dụng. Còn trong quá trình sử dụng sẽ có kiểm định.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng phát biểu tại hội nghị. Ảnh: Quốc hội

Khi hết niên hạn sẽ có kiểm định đánh giá chất lượng hoặc khi xảy ra những sự kiện động đất, hỏa hoạn… những sự kiện có thể làm ảnh hưởng đến chất lượng nhà chung cư thì sẽ có đánh giá để kiểm định chất lượng xem còn an toàn để sử dụng hay không. Vấn đề niên hạn sử dụng không gắn với vấn đề quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của chủ sở hữu nhà chung cư. Đây là hai vấn đề khác nhau.

Về sở hữu có thời hạn nhà chung cư, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến, thảo luận và dư luận chung là không đồng tình, nên tiếp tục quy định với tinh thần đất sử dụng nhà chung cư là đất ở lâu dài.

Khi nhà chung cư xuống cấp, có nguy cơ đổ sập thì thực hiện việc di dời, cưỡng chế di dời trong trường hợp cần thiết để xây dựng lại nếu vẫn còn phù hợp với quy hoạch. Trong trường hợp này các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ thỏa thuận với chủ đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng lại nhà ở thương mại và có phương án bồi thường, tái định cư, hỗ trợ... như quy định trong dự thảo Luật.

Trong trường hợp không thỏa thuận được, Chính phủ sẽ quy định trong một thời hạn nhất định mà tiến hành thỏa thuận không được thì lúc đó Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ thu hồi đất của nhà chung cư để đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư. Đây cũng là một giải pháp mới được rất nhiều ý kiến đồng tình ủng hộ để tháo gỡ vướng mắc, ách tắc hiện nay trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.