Cải tạo chung cư cũ: Cần có giải pháp chính sách đột phá

Thông tin trên được Sở Xây dựng Hà Nội báo cáo tại hội thảo Xây dựng cơ chế, chính sách về phát triển đô thị của Thủ đô Hà Nội, nhằm đề xuất chính sách cho sửa đổi Luật Thủ đô.

Chậm và còn nhiều vướng mắc

Ông Hoàng Cao Thắng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, việc cải tạo, nâng cấp, chỉnh trang các khu chung cư cũ trong nội thành chậm và còn nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách (trước khi có Nghị định số 69/2021/NĐ-CP).

Bên cạnh đó, năng lực của một số chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà thầu, tư vấn ở một số dự án còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu. Mặt khác, các chủ đầu tư không muốn tham gia do hiệu quả đầu tư, kinh doanh thấp (phải đảp ứng yêu cầu về chiều cao công trình, mật độ xây dựng, mật độ dân cư). Chính sách hỗ trợ tạm cư, tái định cư tại chỗ còn chưa được áp dụng thống nhất. Công tác rà soát, đánh giá, lập danh mục khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp để công bố thu hút đầu tư còn chậm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) nhìn nhận, mặc dù đã có Đề án cải tạo chung cư cũ, nhưng tốc độ triển khai vẫn chậm. “Hiện nay Thành phố chỉ dựa vào một tiêu chí về an toàn kết cấu để xếp hạng các khu chung cư cần cải tạo sớm (hạng D) mà thực chất mới kiểm định được 401 khu, trong đó đánh giá là 3 khu (Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh) là cấp D.

Tuy nhiên, ngoài tiêu chuẩn kết cấu an toàn là hàng đầu, chúng tôi đề nghị phải đưa thêm tiêu chuẩn cuộc sống của người dân trong khu đó về mọi mặt để xếp hạng ưu tiên cho cải tạo chỉnh trang. Ví dụ khu Văn Chương gồm 20 nhà tập thể từ 2 - 5 tầng, tuổi thọ từ 48 - 61 năm, xây dựng từ những năm 1959 - 1960 thế kỷ trước, điều kiện sinh hoạt hết sức kinh khủng nhưng lại chưa thấy được xếp hạng”, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam nói.

Cần có giải pháp đột phá để cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội. (ảnh: VGP)

Ông Hiệp cho rằng, cần có thêm tiêu chí độ khó khăn của mỗi dự án (ví dụ Quy hoạch 1/500 của khu đó hạn chế chiều cao, tình trạng cơi nới, lấn chiếm nhiều, giao thông đi lại khó khăn…) để trên cơ sở tiêu chí đó Thành phố cần có những cơ chế đặc thù.

Ví dụ như xem xét việc điều chỉnh quy hoạch để được nâng tầng hoặc mở thêm đường giao thông, hỗ trợ chủ đầu tư được nhận thêm đất trống khác để bù đắp, hoặc chí ít Ban chỉ đạo cũng cần nắm những thông tin này để yêu cầu các chủ đầu tư nghiên cứu đi kèm với những dự án cải tạo thuận lợi.

“Về chi phí kiểm định, nếu Thành phố còn khó khăn chưa bố trí kịp ngân sách, chúng tôi nghĩ là có thể kêu gọi các Nhà đầu tư đã đăng ký xin cải tạo chung cư cũ đóng góp một quỹ riêng cho việc khảo sát các chung cư”, ông Hiệp nói.

Khó bố trí tái định cư tại chỗ với những căn hộ quá nhỏ

Đáng quan tâm, theo ông Hiệp, hầu hết các chung cư cũ phải cải tạo là những chung cư xây từ cách đây vài chục năm theo mô hình quản lý cũ nên không có Ban quản trị, mà chỉ có Tổ dân phố và hầu hết không am hiểu về xây dựng nên vấn đề chỉ quan tâm là hệ số đền bù và thời gian thực hiện. Đây chính là một vấn đề khó khăn cho các chủ đầu tư khi trực tiếp giải thích với bà con để xin được đồng thuận chấp nhận chủ đầu tư.

Theo ông Hiệp, để giải quyết vấn đề này, giúp bà con phân tích được chính xác điểm mạnh, điểm yếu của mỗi chủ đầu tư, cần có sự phân công rõ ràng cán bộ chuyên môn của Phòng đô thị Sở Xây dựng hoặc cán bộ phụ trách xây dựng của các quận cùng có trách nhiệm giúp bà con.

Cũng theo ông Hiệp, hiện nay có tình trạng là chung cư nào cũng yêu cầu hệ số K = 2 (mức tối đa), do vậy các nhà đầu tư sẽ rất khó thương lượng nếu không có sự vào cuộc của chính quyền, dẫn đến sự chậm chễ để lựa chọn được chủ đầu tư.

Chưa kể, một số chung cư cũ có diện tích rất bé như ở Văn Chương có một số căn hộ chỉ khoảng 10m2 (chiếm gần 10%) và số có diện tích nhỏ hơn 20m2 khá nhiều, trong trường hợp này nếu bố trí tái định cư tại chỗ sẽ rất khó khăn vì căn hộ tái định cư sẽ bé hơn diện tích tối thiểu quy định (kể cả được đến bù theo hệ số K = 2), phần diện tích dôi ra, họ không có tiền mua thì xử lý bằng cách nào vẫn là một câu hỏi...

Tại Hội thảo, các chuyên gia đề xuất nhiều chính sách nhằm cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội.

Cần giải pháp chính sách đột phá

Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính chia sẻ, tại thành phố Hồ Chí Minh, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, Sở Xây dựng kiến nghị giải pháp chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất đối với các chung cư cấp D có diện tích nhỏ, không kêu gọi được nhà đầu tư không thể bố trí tái định cư cho các hộ dân và thu hồi vốn, không đảm bảo hiệu quả kinh tế khi xây dựng lại nhà chung cư.

Lúc đó, Thành phố sẽ trực tiếp tổ chức thu hồi đất theo hình thức chỉnh trang đô thị để tháo dỡ chung cư và chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo Kế hoạch số 334/KH-UBND ngày 31/12/2021 về tổng kiểm tra rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội dự kiến chia làm 4 đợt, trong đó ưu tiên kiểm định trước các nhà chung cư còn lại của 3 khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh).

Rà soát, đánh giá sự phù hợp kết quả kiểm định của 401 nhà chung cư cũ (đã thực hiện) so với thực tế hiện trạng và quy định hiện hành; 6 khu chung cư được lựa chọn triển khai ban đầu có tính khả thi (Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân); rà soát 14 dự án đang triển khai; 126 chung cư đã được UBND Thành phố chấp thuận nguyên tắc tại Văn bản số 3616/UBND-SXD ngày 19/10/2021; các chung cư cũ theo Đề án quy gom trên địa bàn quận Hoàn Kiếm và các chung cư cũ độc lập trên địa bàn quận Ba Đình.

Theo định hướng tại Nghị quyết số 15-NQ/TW và Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 thì khu vực nội đô cần phải được cải thiện điều kiện sống trong các khu ở, khu chung cư cũ, kiểm soát về mật độ xây dựng và tầng cao, bổ sung thêm các chức năng công cộng, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật.

“Yêu cầu này đặt ra cần phải có các giải pháp chính sách đột phá để có thể giải quyết được những vấn đề bất cập trên vì khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư tham gia vào công tác này”, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất.