Bộ Tài chính đề xuất phương án xử lý khoản truy thu tiền sử dụng đất

Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất có thể bị truy thu bổ sung tiền sử dụng đất với mức 5,4% mỗi năm, tính trên số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp trong khoảng thời gian chưa xác định nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, quy định này đang vấp phải phản ứng từ cộng đồng doanh nghiệp, giới chuyên gia và nhiều địa phương do cho rằng mức thu 5,4% là cao, không phù hợp thực tiễn và tạo gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang cần phục hồi.

Trước thực trạng trên, Bộ Tài chính đã đề xuất ba phương án xử lý. Phương án thứ nhất là bỏ hoàn toàn quy định truy thu bổ sung và giao Chính phủ xem xét trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024. Bộ cho rằng đây là nội dung nhạy cảm, phức tạp và có tác động lớn đến ngân sách nhà nước cũng như hoạt động của doanh nghiệp, do đó cần được cân nhắc trong khung pháp lý cao hơn thay vì tiếp tục duy trì ở cấp nghị định.

Ảnh minh họa.

Phương án thứ hai là giữ lại quy định thu bổ sung nhưng giảm mức thu xuống còn 3,6% mỗi năm, thay vì 5,4% như hiện tại. Mức 3,6% này được tính toán dựa trên trung bình cộng của ba chỉ số kinh tế trong giai đoạn 2014 - 2024, gồm lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1 - 6 tháng, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) và tỷ lệ lạm phát trung bình. Theo Bộ Tài chính, đây là cách tiếp cận hài hòa, vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn.

Phương án thứ ba là giữ nguyên mức thu bổ sung 5,4% mỗi năm như hiện hành. Phương án này thể hiện nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ trách nhiệm tài chính với Nhà nước khi việc xác định nghĩa vụ tài chính bị chậm trễ. Tuy nhiên, chính phương án này từng gây nhiều bức xúc và được đánh giá là chưa phản ánh đúng nguyên nhân chậm trễ, khi phần lớn lỗi không xuất phát từ doanh nghiệp mà do quá trình hành chính kéo dài từ phía cơ quan nhà nước.

Thực tế, nhiều địa phương đã phản ánh về tình trạng chậm ban hành thông báo nghĩa vụ tài chính do vướng mức thu bổ sung cao, dẫn đến chậm trễ trong giao đất, triển khai dự án, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và tiến độ đầu tư. Một số tỉnh, thành đã kiến nghị giảm mức thu xuống còn 3,6% hoặc thấp hơn nhằm khơi thông thủ tục và tạo điều kiện cho doanh nghiệp.

Về phía doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã nhiều lần kiến nghị bãi bỏ quy định truy thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chậm xác định nghĩa vụ tài chính trước ngày 1/8/2024, thời điểm Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. HoREA đề xuất thời gian truy thu nên được trừ đi 180 ngày, tương ứng với thời hạn tối đa mà UBND cấp tỉnh được phép ban hành bảng giá đất. Đồng thời, nghĩa vụ tài chính chỉ nên bắt đầu phát sinh sau khi có thông báo chính thức từ cơ quan thuế, thay vì áp dụng hồi tố từ thời điểm giao đất hay bàn giao thực địa.

HoREA cho rằng, việc truy thu trong các trường hợp doanh nghiệp không có lỗi là bất hợp lý, tạo thêm rủi ro pháp lý và gánh nặng tài chính không cần thiết. Ngoài ra, tiền sử dụng đất vốn là một khoản đầu tư trả trước được tính vào giá bán nhà, nếu bị truy thu bổ sung, chi phí này sẽ bị chuyển sang người mua, từ đó làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Trong bối cảnh thị trường đang thiếu nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực, việc gia tăng chi phí có thể làm trầm trọng thêm sự lệch pha cung – cầu và cản trở quá trình phục hồi thị trường bất động sản.

Ngoài truy thu bổ sung, dự thảo nghị định còn đề xuất hai phương án đối với tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao liền kề sang đất ở. Phương án một là giảm 30% trong hạn mức và 50% ngoài hạn mức, phương án hai là giữ nguyên quy định hiện hành. Bộ Tài chính hiện đang xin ý kiến Bộ Nông nghiệp và Môi trường về nội dung này để đảm bảo phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai mới.

P.T