Những điểm nhấn của "nhà ở xã hội" trong Luật Nhà ở năm 2023

Quỹ đất phát triển NƠXH

Trong Luật Nhà ở 2013, việc yêu cầu bố trí đất nhà ở xã hội (NƠXH) trong dự án thương mại không quy định cụ thể. Tuy nhiên, Nghị định 49/2021/NĐ-CP (hiệu lực từ ngày 1/04/2021) quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.

Đến Luật Nhà ở sửa đổi 2023 quy định rõ, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Những điểm mới đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tốt cho Chiến lược phát triển NƠXH tại Việt Nam.

Từ thực tế này, có thể thấy, các chủ đầu tư có thể linh hoạt hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ phát triển NƠXH, vì không bắt buộc phải xây dựng NƠXH bên trong các dự án thương mại và có thể lựa chọn các phương án thay thế, như bố trí quỹ đất NƠXH bên ngoài dự án thương mại hoặc đóng tiền cho chính quyền địa phương.

Nhiều ưu đãi hơn cho chủ đầu tư

Luật Nhà ở 2013 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ), tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính TSDĐ, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.

Đối với Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023, chủ đầu tư được miễn TSDĐ, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính TSDĐ, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn TSDĐ, tiền thuê đất.

Theo đánh giá của Công ty cổ phần chứng khoán Vietcap, bằng việc nêu rõ trong Luật rằng không cần thủ tục xác định TSDĐ, sẽ giúp rút ngắn thủ tục đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH.

Ngoài ra, một điểm mới ở Luật Nhà ở sửa đổi 2023 cũng cần nhắc đến, đó là chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NƠXH, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành NƠXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp TSDĐ đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển NƠXH thông qua phần diện tích thương mại.

Đặc biệt, Luật Nhà ở sửa đổi 2023, sửa đổi và bổ sung 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH. Đó là học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.