Hợp đồng mua bán nhà thiếu chữ kí bên mua có được pháp luật công nhận không?

Anh Trần Quốc Quân (phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy) cho biết, khoảng năm 1993, anh Quân có mua 1 căn nhà của anh Thái ở khu vực ngoại thành Hà Nội. Khi ấy, hợp đồng không được công chứng, chứng thực và chỉ có chữ ký của bên bán (là anh Thái).

Thời điểm anh Thái bán nhà thì anh Thái đã được cấp Giấy chứng nhận và đây là tài sản riêng của anh Thái.

Đến nay, vì lí do các nhân, anh Thái khởi kiện, yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do thiếu chữ ký của anh Quân và hợp đồng không được công chứng.

Vậy trong trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà ở trên có được pháp luật công nhận không?

Về vấn đề này, luật sư Hoàng Trọng Giáp - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội tư vấn như sau:

Trong trường hợp trên, hợp đồng mua bán nhà vẫn được pháp luật công nhận, bởi:

Giao dịch dân sự giữa bạn và anh A được xác lập vào năm 1993, vì vậy căn cứ Quy định của Bộ luật Dân sự 1995 và Pháp lệnh của Hội đồng nhà nước số 51-LCT/HDDNN8 ngày 06/04/1991 về nhà ở để kết luận như sau:

Thứ nhất, hợp đồng không công chứng, chứng thực:

Theo quy định tại Điều 31, Điều 33 Pháp lệnh của Hội đồng nhà nước số 51 LCT/HDDNN8 ngày 06/04/1991 về nhà ở, Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành hợp đồng có công chứng hoặc hoặc chứng thực. Tuy nhiên, hợp đồng của bạn lại không tuân thủ điều kiện về mặt hình thức.

Theo quy định tại Điều 139 Bộ luật Dân sự 1995 thì:

''Điều 139. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.''

Như vậy nếu phát sinh tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng vì vi phạm quy định về mặt hình thức, để hợp đồng mua bán nhà vẫn có hiệu lực, bạn cần tiến hành công chứng hoặc chứng thực trong thời hạn do Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác ấn định, nếu hết thời hạn trên mà bạn không thực hiện đúng hình thức hợp đồng hợp đồng, hợp đồng mặc nhiên vô hiệu.

Thứ hai, hợp đồng chỉ có chữ kí của bên bán nhà:

Khi hợp đồng không tuân thủ về mặt hình thức, cần giải thích hợp đồng để xem xét việc chỉ có chữ kí của một bên có dẫn tới hợp đồng bị vô hiệu hay không. Theo quy định tại Điều 135 Bộ luật Dân sự 1995, giải thích hợp đồng cần căn cứ vào ý chí đích thực của hai bên.

Ví dụ trong trường hợp hai bên đã tiến hành bàn giao nhà, thanh toán mọi nghĩa vụ với nhau, thanh lí hợp đồng (tức hai bên đã ưng thuận việc mua - bán) thì việc hợp đồng bán nhà chỉ có chữ kí của bên bán cũng không làm mất đi giá trị hiệu lực của hợp đồng. Vì giá trị của chữ kí trong hợp đồng là hình thức bày tỏ sự ưng thuận. Chỉ cần chứng minh được sự ưng thuận của hai bên (thông qua các hành vi pháp lí) thì việc thiếu chữ kí của một trong hai bên cũng không làm mất đi giá trị hiệu lực của hợp đồng.