Từ năm 2026, sang tên sổ đỏ thực hiện theo quy trình mới

Những bước quan trọng người dân không nên bỏ sót

Theo luật sư Nguyễn Ngọc Quỳnh (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), trình tự, thủ tục đăng ký biến động hiện được thực hiện theo quy định tại Mục VI Phần C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP và điểm a khoản 6 Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Quy trình này áp dụng cho hầu hết các trường hợp đăng ký biến động đất đai, trừ một số trường hợp đặc thù đã được quy định riêng.

Cụ thể, người có nhu cầu sang tên sổ đỏ phải nộp một bộ hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp; các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động theo từng trường hợp cụ thể; cùng văn bản ủy quyền hoặc giấy tờ đại diện theo quy định pháp luật dân sự (nếu thực hiện thông qua người đại diện).

Luật sư Nguyễn Ngọc Quỳnh lưu ý, đối với các trường hợp xử lý tài sản thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không theo thỏa thuận, hoặc kê biên, bán đấu giá tài sản để thi hành án, việc nộp hồ sơ có thể do tổ chức xử lý tài sản hoặc người nhận quyền sử dụng đất trực tiếp thực hiện.

Từ năm 2026, sang tên sổ đỏ thực hiện theo quy trình mới.

Sau khi tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Trường hợp đủ điều kiện, người dân được cấp Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận sẽ trả kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện theo đúng quy định của cơ chế một cửa.

Với hồ sơ nộp tại Bộ phận một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết. Riêng các trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở theo Luật Đất đai 2024, hồ sơ sẽ được chuyển về cơ quan quản lý đất đai cấp xã có thẩm quyền.

Ở bước tiếp theo, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu không đủ điều kiện, cơ quan này sẽ thông báo rõ lý do và trả lại hồ sơ.

Đối với các thửa đất đã có bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính, cơ quan đăng ký sẽ không phải đo đạc lại, trừ trường hợp người dân có yêu cầu khác theo quy định.

Song song với việc thẩm tra hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi Phiếu chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai mà người sử dụng đất phải thực hiện, nếu có.

Chỉ sau khi người dân hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế, cơ quan đăng ký đất đai mới tiến hành chỉnh lý hồ sơ địa chính, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên sổ đã cấp.

Luật sư Nguyễn Ngọc Quỳnh khuyến nghị, để quá trình sang tên sổ đỏ diễn ra thuận lợi, người dân cần chủ động tìm hiểu kỹ quy định mới, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu và theo dõi sát tiến độ giải quyết, tránh tâm lý chủ quan dẫn đến việc bị trả hồ sơ nhiều lần, gây tốn thời gian và chi phí.

Bước đi cần thiết để chuẩn hóa quản lý đất đai

Theo các chuyên gia pháp lý, việc siết chặt trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ từ năm 2026 không chỉ nhằm chuẩn hóa quy trình hành chính mà còn mang ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý đất đai theo hướng hiện đại, minh bạch và đồng bộ dữ liệu.

Trước hết, quy định mới giúp hạn chế tình trạng hồ sơ thiếu sót, sai thông tin, giao dịch “lách luật” hoặc lợi dụng kẽ hở pháp lý để trốn thuế, hợp thức hóa đất đai không đủ điều kiện pháp lý. Việc liên thông chặt chẽ giữa cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế cũng góp phần kiểm soát tốt hơn nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu ngân sách và sự công bằng trong thực hiện pháp luật.

Bên cạnh đó, việc cập nhật đồng thời hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tạo nền tảng quan trọng cho quá trình số hóa quản lý đất đai trong thời gian tới. Khi thông tin đất đai được chuẩn hóa và kết nối xuyên suốt, nguy cơ tranh chấp, chồng chéo quyền sử dụng đất sẽ được hạn chế, đồng thời giúp cơ quan quản lý nhà nước nâng cao hiệu quả điều hành, quy hoạch và phát triển đô thị.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng trong giai đoạn đầu áp dụng quy định mới, người dân có thể gặp không ít lúng túng do quy trình chi tiết, nhiều khâu kiểm tra hơn so với trước đây. Vì vậy, việc tăng cường tuyên truyền, hướng dẫn cụ thể tại cơ sở và đơn giản hóa biểu mẫu hành chính sẽ đóng vai trò then chốt để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, tránh phát sinh thủ tục rườm rà không cần thiết.

Về lâu dài, việc hoàn thiện quy trình sang tên sổ đỏ theo hướng chặt chẽ nhưng minh bạch sẽ góp phần xây dựng thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, hạn chế đầu cơ, giao dịch “ngầm” và tạo niềm tin cho người dân trong các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất.